房东怠于回收出租房发生的租金丢失该由谁承当？

发布时间：2025-04-21　点此：330次

【根本案情】

2010年10月9日，某银行与A公司签定《房子租借合同》，约好由某银行租借A公司运营的某商场部分房子用于开设分行，租期10年。同年10月11日，某银行与B公司签定《修建装饰工程施工合同》，约好由B公司承揽某银行于上述房子内的装饰工程。后该分行因批阅问题无法建立，某银行遂与A公司于2013年11月29日洽谈解除了上述《房子租借合同》，租金结算至同年11月30日，当日交代了系争房子钥匙。两边一起约好，某银行应于2013年12月6日之前将现场的物品整理结束，A公司应给予活跃合作。2013年12月2日，某银行作业人员前往系争房子搬场，但未能进入现场，在与A公司法定代表人范某联络后，收到范某发送的短信，要求某银行不要将现场的家具搬走，而是折价出售给A公司。后两边关于收买家具屡次短信交流，某银行提出了7万元的报价，但范某模棱两可，某银行屡次提出假如A公司不赞同7万元的报价，应合作某银即将家具等物品搬离系争房子，但范某亦未回复。

2013年12月6日，B公司发函奉告A公司，其与某银行装饰装饰工程合同纠纷一案正在诉讼，为进行工程量断定故占有和维护现场。2013年12月8日，A公司前往系争房子，发现某银行供给的钥匙无法翻开系争房子的门锁，并发现B公司的装饰工人占有现场不肯撤离。随后，A公司向法院提起了诉讼，要求某银行交给房子并付出房子占有运用费。

一审法院于2014年8月18日开庭。庭审中，B公司陈说称另案工程量断定现已完结，且其对工程量和工程价款均没有贰言，法官遂释明要求B公司和A公司庭后自行完结房子的交代作业，两边均表明赞同。但庭后各方均未实践进行房子交代。一审法院终究断定：某银行按合同约好的租金规范向A公司付出自2013年12月8日起至房子实践交给日止的房子占有运用费；B公司于断定收效15日内搬离系争房子。

某银行不服，提起上诉。二审法院安排三方当事人于2015年4月22日进行了交代，现场发现了一些家具和装饰资料归于某银行，还有单个小型装饰东西归于B公司。二审法院断定某银行向A公司付出自2013年12月8日至2015年4月22日止的房子占有运用费，并吊销了一审断定第二项。某银行不服，请求再审亦被驳回。某银行遂向查看机关请求监督。

【不合定见】

本案中，关于A公司是否存在怠于回收系争房子导致丢失扩展，是否需求依据其时有用的合同法第119条关于减损规矩的规矩判令A公司承当相应职责的问题，存在两种观念。

榜首种观念以为，A公司关于丢失扩展无职责。理由如下：首要，A公司已就偿还系争房子提起了本案诉讼，应视为其在活跃实行本身的权力，因为某银行供给的钥匙打不开房门，且B公司人员占有房子不肯撤离，导致A公司无法回收房子，相关职责在某银行和B公司。其次，庭审过程中法院虽释明要求A公司和B公司进行交代，但庭后某银行和B公司均未采用举动合作交代。再次，某银行作为承租人，在租借合同停止后，其有义务将系争房子偿还A公司，并使之成为能够运用的状况，而系争房子内一直留有某银行和B公司的物品，影响A公司正常运用，因而A公司关于丢失扩展不该承当职责。

第二种观念以为，A公司违背了其时有用的合同法第119条的“减损规矩”，应当承当相应的职责。尤其是在一审庭审中，B公司清晰表明装饰工程断定现已完结，且经过法院释明今后，A公司和B公司均清晰赞同自行交代。在此状况下，A公司未采用任何举动活跃回收房子，违背了减损规矩，导致房子租金丢失扩展，关于丢失扩展部分，A公司不得建议某银行补偿。

笔者赞同第二种观念，详细理由剖析如下：

其时有用的合同法第119条规矩，当事人一方违约后，对方应当采用恰当办法避免丢失的扩展；没有采用恰当办法致使丢失扩展的，不得就扩展的丢失要求补偿。当事人因避免丢失扩展而开销的合理费用，由违约方承当。该规矩被称为“减损规矩”，其理论基础在于民法上的诚笃信用准则和绿色准则。民法典公布后，“减损规矩”亦被第591条所沿袭。

实践中，关于合同守约方是否违背减损规矩，能够从守约方片面上是否好心、客观上是否具有可行的减损办法以及守约方是否采用了相应办法等几个方面来进行判别。

榜首，在片面方面，应判别守约方对减损的相关事项包含丢失产生的原因、丢失的期间、丢失扩展的可能性、可采用的合理减损办法等是否具有必定的认知。若守约方关于减损的相关事项彻底不具有认知的条件或可能性，则应当确定守约方片面好心，关于丢失的扩展不该当承当职责，反之则应确定契合减损规矩确定的片面要件。本案中，A公司的丢失体现为无法回收系争房子所导致的房子租金丢失。依据在案实践，A公司清晰知晓B公司占有房子及其原因，关于现场留传的物品A公司亦知情，且主意向某银行提出折价收买，别的，在一审庭审今后，A公司亦清晰知晓B公司赞同交代，其具有回收系争房子的实践可能性。可见，A公司对影响其回收房子削减丢失的各项状况均具有片面的认知。

第二，在客观方面，应结合在案依据，归纳考虑是否存在导致守约方无法减损的客观妨碍、采用减损办法的本钱以及守约方是否采用了恰当合理的办法等要素，来断定守约方是否违背了减损规矩。假如在客观上，守约方具有减损的条件，而其未采用恰当办法的，则应当确定其违背了减损规矩，关于丢失扩展部分，不得建议违约方补偿。本案中，A公司建议阻止其回收系争房子的要素主要有三方面：一是某银行供给的钥匙无法翻开门锁；二是B公司占有现场回绝交代；三是现场留有某银行和B公司的物品。关于钥匙的问题，A公司作为系争房子实践运营管理方，彻底能够经过合理合法的方法替换门锁，且实行本钱很低。关于B公司的问题，在本案一审庭审中，B公司清晰表态另案工程量断定现已完结，其乐意交代房子，可见至少在2014年8月18日今后，B公司不会再成为A公司回收房子的妨碍。关于现场物品的问题，某银行的家具之所以会留传在现场，本就是因为A公司自动提出了折价收买，即使不考虑该要素，A公司也应当活跃告诉某银行及时取回现场物品，但是A公司并未采用任何办法，相反，关于某银行提出的合作搬场的要求，A公司未予回复也未予合作。别的，B公司留传在现场的是一些气泵、变电箱等小型设备，关于A公司回收系争房子也不会产生根本性的晦气影响。

据此，应当以为，2014年8月18日之后，A公司建议阻止其回收房子的原因均已消除，在法院释明由其回收系争房子的状况下，其并未采用合理的办法，活跃自动地回收房子、避免丢失扩展，其行为有违减损规矩和诚笃信用准则，关于未采用减损办法形成的占有运用费丢失，A公司无权建议。

【处理成果】

查看机关以为，收效断定关于A公司存在怠于回收系争房子导致丢失扩展的实践未予确定，未充分考虑A公司对丢失扩展部分具有差错，判令某银行付出2013年12月8日至2015年4月22日期间的悉数占有运用费，归于确定实践不清，适用法律过错，亦有失公允。经上海市查看院第二分院提请，2023年6月30日，上海市查看院依法向上海市高级法院提出抗诉。

上海市高级法院提审该案，并于日前作出再审裁决，法院采用了查看机关的抗诉定见，以为在本案一审庭审中，B公司清晰表明装饰断定已有成果，其对装饰工程量和装饰价款没有贰言，且B公司和A公司在庭审中清晰表明庭后自行处理系争房子交代事项。因腾退房子需求合理时刻，裁夺2014年8月31日系争房子可清退结束。2014年9月1日起至2015年4月22日止，该时段产生的系争房子占有运用费应视为扩展丢失。依据其时有用的合同法规矩，当事人一方违约后，对方应当采用恰当办法避免丢失扩展；没有采用恰当办法致使丢失扩展的，不得就扩展的丢失要求补偿。据此，断定吊销原一、二审断定，改变原二审断定主文榜首项为某银行给付A公司自2013年12月8日起至2014年8月31日止的房子占有运用费。

（作者单位：上海市人民查看院第二分院、上海市人民查看院）

（来历：查看日报）

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